Xây mới hoặc cải tạo nhà ở từ 01/07/2026: Chủ nhà cần chuẩn bị gì sau Nghị định 207/2026/NĐ-CP?

Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ từ lâu được nhiều người xem là câu chuyện giữa chủ nhà và đơn vị thi công. Tuy nhiên trên thực tế, không ít công trình đã phát sinh tranh chấp do nứt nhà hàng xóm, sử dụng vật liệu không đảm bảo chất lượng, vi phạm quy định phòng cháy chữa cháy hoặc thiếu hồ sơ quản lý sau khi hoàn thành.

Nhằm nâng cao chất lượng công trình và bảo đảm an toàn trong xây dựng, Chính phủ đã ban hành Nghị định 207/2026/NĐ-CP với nhiều quy định mới liên quan đến quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ. Nghị định chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2026 và sẽ tác động trực tiếp đến các hộ gia đình đang chuẩn bị xây mới, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng nhà ở.

Vậy những thay đổi nào sẽ tác động trực tiếp đến chủ nhà? Ai là đối tượng cần đặc biệt lưu ý? 

Những ai cần quan tâm đến quy định mới? 

Nghị định không chỉ áp dụng cho đơn vị thi công mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chủ nhà, đặc biệt là các hộ gia đình chuẩn bị xây mới, sửa chữa, nâng tầng hoặc chuyển đổi nhà ở thành văn phòng, cửa hàng hay cơ sở kinh doanh.

Việc nắm bắt sớm các quy định mới sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong việc chuẩn bị hồ sơ, lựa chọn phương án xây dựng phù hợp và hạn chế các rủi ro phát sinh.

An toàn công trình là yêu cầu hàng đầu 

Một trong những điểm đáng chú ý của Nghị định 207/2026/NĐ-CP là yêu cầu tăng cường trách nhiệm bảo đảm an toàn trong suốt quá trình xây dựng.

Theo đó, việc thi công nhà ở riêng lẻ không chỉ phải bảo đảm an toàn cho người và tài sản tại công trường mà còn hạn chế tối đa tác động đến các công trình lân cận và môi trường xung quanh.

Yêu cầu này đặc biệt quan trọng tại các khu đô thị, nơi nhà ở thường được xây dựng sát nhau. Chỉ một sai sót trong quá trình đào móng hoặc thi công tầng hầm cũng có thể gây nứt, lún hoặc ảnh hưởng đến kết cấu của các công trình bên cạnh. Vì vậy, các biện pháp bảo vệ khu vực xung quanh sẽ trở thành nội dung bắt buộc thay vì chỉ mang tính hình thức.

Giám sát thi công cần được chú trọng hơn trước 

Chất lượng của một ngôi nhà không chỉ phụ thuộc vào bản vẽ thiết kế mà còn được quyết định bởi quá trình thi công thực tế.

Theo quy định mới, việc giám sát cần tập trung vào chất lượng vật liệu, thiết bị xây dựng, hệ thống giàn giáo và các biện pháp bảo đảm an toàn lao động. Đối với gia chủ, việc theo dõi tiến độ, kiểm tra nguồn gốc vật liệu và nghiệm thu theo từng giai đoạn sẽ góp phần kiểm soát chất lượng, hạn chế phát sinh chi phí sửa chữa về sau.

Không phải công trình nào gia chủ cũng được tự thiết kế 

Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP, chủ sở hữu được tự tổ chức thiết kế đối với nhà ở dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250m² và chiều cao dưới 12m.

Đối với các công trình có quy mô lớn hơn, việc thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân đủ điều kiện chuyên môn thực hiện. Riêng nhà từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu kỹ thuật về kết cấu và phòng cháy chữa cháy.

Điều này đồng nghĩa với việc gia chủ cần chủ động tính toán phương án thiết kế ngay từ đầu, đặc biệt đối với các công trình có yêu cầu kỹ thuật cao.

Trách nhiệm của chủ sở hữu được xác định rõ hơn  

Bên cạnh việc đầu tư xây dựng, chủ sở hữu còn phải chịu trách nhiệm đối với quá trình tổ chức thi công và an toàn công trình.

Một số nội dung cần lưu ý gồm lắp đặt biển báo công trình, tổ chức giám sát thi công, bảo đảm an toàn cho khu vực xung quanh và lưu trữ hồ sơ công trình để phục vụ quản lý, sửa chữa hoặc bảo trì về sau.

Chuyển đổi công năng nhà ở cần đáp ứng yêu cầu kỹ thuật mới 

Xu hướng tận dụng nhà ở để kinh doanh, cho thuê hoặc làm văn phòng đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, không phải công trình nào cũng có thể chuyển đổi công năng một cách tùy ý.

Từ ngày 01/07/2026, khi sửa chữa hoặc cải tạo để thay đổi công năng sử dụng, việc thiết kế và thi công phải phù hợp với mục đích sử dụng mới, đồng thời đáp ứng các quy chuẩn kỹ thuật có liên quan.

Ví dụ, một căn nhà ở khi chuyển đổi thành văn phòng hoặc cơ sở lưu trú có thể phải đáp ứng thêm các yêu cầu về tải trọng sử dụng, lối thoát hiểm hoặc hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Quy định này nhằm bảo đảm công trình vận hành an toàn, phù hợp với thực tế sử dụng và hạn chế các nguy cơ mất an toàn cho người sử dụng.

Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy ngày càng được siết chặt 

Trong những năm gần đây, nhiều vụ cháy gây thiệt hại nghiêm trọng đã cho thấy tầm quan trọng của công tác phòng cháy chữa cháy đối với nhà ở và công trình dân dụng.

Do đó, Nghị định 207/2026/NĐ-CP yêu cầu việc xây dựng hoặc chuyển đổi công năng nhà ở phải tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và các quy định pháp luật liên quan.

Đây là nội dung cần được xem xét ngay từ giai đoạn thiết kế nhằm tránh phát sinh chi phí điều chỉnh hoặc hoàn thiện công trình sau này.

Chủ nhà nên chuẩn bị gì từ bây giờ? 

Từ kinh nghiệm đồng hành cùng nhiều dự án xây dựng và cải tạo nhà ở, KOSHI nhận thấy phần lớn các vấn đề phát sinh thường bắt nguồn từ giai đoạn chuẩn bị hơn là khi công trình hoàn thiện.

Vì vậy, những gia đình đang có kế hoạch xây mới hoặc cải tạo nhà ở nên chủ động cập nhật các quy định mới, rà soát hồ sơ pháp lý và xác định rõ quy mô xây dựng để lựa chọn phương án thiết kế phù hợp. Đồng thời, việc lựa chọn đơn vị thiết kế, thi công có năng lực cùng với công tác giám sát chất lượng và lưu trữ hồ sơ đầy đủ sẽ góp phần bảo đảm hiệu quả đầu tư và giá trị sử dụng lâu dài của ngôi nhà.

Tổng hợp bởi KOSHI

Tài liệu tham khảo

Nghị định số 207/2026/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. Tham khảo

Cổng Phổ biến, giáo dục pháp luật TP. Cần Thơ: Phân tích các điểm mới của Nghị định 207/2026/NĐ-CP đối với thiết kế, giám sát và thi công nhà ở riêng lẻ.